Spółdzielczo własnościowe prawo do lokali, a pełna własność- różnica i podobieństwa w świetle prawa i sprzedaży.

//Spółdzielczo własnościowe prawo do lokali, a pełna własność- różnica i podobieństwa w świetle prawa i sprzedaży.

Spółdzielczo własnościowe prawo do lokali, a pełna własność- różnica i podobieństwa w świetle prawa i sprzedaży.

Autor: |2018-11-21T15:25:37+00:0021 listopada 2018|Blog|

Spółdzielczo własnościowe prawo do lokali, a pełna własność- różnica i podobieństwa w świetle prawa i sprzedaży.  

Podczas przeszukiwania ogłoszeń sprzedaży mieszkań na portalach branżowych,  możemy spotkać się z rozmaitym nazewnictwem oferowanej nieruchomości: „własność”, „pełna własność”, „wyodrębniony lokal”, „mieszkanie z KW”, „SW z KW”, „SW bez KW”,  „Spółdzielcze z możliwością założenia KW”, „udziały’.  Czy ma to jakiekolwiek znaczenie? Otóż tak, ponieważ nie kupujemy murów, ścian i podłóg…kupujemy PRAWO i również to prawo zbywamy.

W świetle obowiązujących przepisów prawa myśląc o „mieszkaniu”, mówimy albo o :

  • spółdzielczo własnościowym prawie do lokalu (SWPL) albo 
  • o odrębnej własności lokalu. 

Odrębna własność lokalu to prawo własności, które stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy tzn., że jest to najbardziej pożądana forma, która daje nam prawo do rozporządzania, czyli do obciążania, przeniesienia lub zniesienia tego prawa. Prawo własności pozwala właścicielowi ustanawiać służebność, zastaw, hipotekę itp. z wyłączeniem innych osób. Granice przestrzenne naszego prawa (mieszkania) wyznaczone są przez trwałe ściany – wydzielające pokoje (izby) o przeznaczeniu użytkowym lub mieszkalnym (regulują to jednak inne przepisy). Wraz z zakupem odrębnej własności lokalu nabywamy udział w nieruchomości wspólnej, czyli udział w gruncie, budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali takich jak schody, windy, elewacja, piwnica czy klatka schodowa. Musimy jednak pamiętać o zasadach współżycia społecznego, które muszą być zgodne z szeroko rozumianymi zasadami dobrego sąsiedztwa. Należy przez to rozumieć , że nie można wykonywać prawa własności tylko w celu szykany lub szkody dla innego podmiotu. (art. 5 KC) 

Spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym i wywodzi się z prawa spółdzielczego, w myśl którego spółdzielnia funkcjonowała w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Zakładając księgę dla lokalu  będącego SWP jesteśmy uprawnieni do korzystania z tego lokalu jednak właścicielem lokalu, budynku oraz gruntu pozostaje Spółdzielnia. 

Do niedawna (2017r.) nabywca ustanowionego spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu musiał być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu jest również prawem zbywalnym (wraz z wkładem budowlanym) , przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.  Właściciel SWPL nie posiada udziału w gruncie, częściach wspólnych oraz urządzeniach. 

W spółdzielczo własnościowym prawie do lokalu przedmiotem zbycia może być jego ułamkowa część, wówczas pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. W tożsamym zbyciu ułamkowej części odrębnej własności lokalu, prawo pierwokupu nie zachodzi. 

Należy pamiętać, że w momencie chęci zamiany przeznaczenia lokalu mieszalnego na lokal usługowy lub w przypadku wykonaniu niektórych prac remontowych, musimy postarać się o pozwolenie ze spółdzielni mieszkaniowej – ma ona bowiem nadrzędne prawo głosu. 

Do pozostałych typów ograniczonego prawa rzeczowego należy użytkowanie, służebność, zastaw oraz hipoteka. Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się przepisy o ochronie własności (art. 251 KC ).

Od dnia 31 lipca 2007 roku nie ma już możliwości ustanawiania spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu. 

Pomimo pewnych prawnych różnic oraz nazewnictwa, sprzedaż obu tych praw na rynku odbywa się bardzo płynnie. Zbywalność, a co za tym idzie ceny oferowanych lokali są do siebie bardzo zbliżone. Dzieje się tak  ze względu na najważniejsze cechy wspólne, czyli prawo do zbycia, do zamieszkania w lokalu, dziedziczenia oraz pobierania pożytków  (np. najem), prawo to również można zapisać w testamencie. Przy zbywaniu SWPL notariusz oprócz podstawy nabycia (np. przydziału) będzie wymagał od nas zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o tym, że przysługuje nam spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu oraz, że fundusz budowlany został w całości uregulowany.

Wszystkie lokale stanowiące odrębną nieruchomość posiadają księgę wieczystą. Dla SWPL sprawa nie jest już tak oczywista. Podczas normalnego użytkowania nieruchomości nie odczujemy potrzeby założenia księgi wieczystej. Jednak w przypadku chęci np. jej zbycia warto zorientować się w spółdzielni, czy nie ma żadnych przeciwwskazań do jej założenia. Informacja ta będzie kluczowa podczas udzielania kredytu hipotecznego. W przypadku otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej przez klientów kupujących, jednym z warunków uruchomienia transzy będzie właśnie założenie księgi wieczystej. Odbywa się to podczas aktu notarialnego i jest to dodatkowa czynność, którą wykona rejent lub samodzielnie składając wniosek „kw wpis” w sądzie w wydziale ksiąg wieczystych. Czynności wykonywane w kancelarii zmierzające do założenia KW uchronią nas od ewentualnego błędu podczas wypisywania wniosku. Zgodnie z treścią Art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece do powstania hipoteki niezbędne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.  

Musimy również pamiętać, że mamy prawo do przekształcenia SWPL w odrębną własność lokalu. Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty zobowiązań oraz zaległości.

Na zawarcie umowy od dnia złożenia wniosku spółdzielnia ma 6 miesięcy 

Wysokość kosztów eksploatacyjnych przemawia na korzyść odrębnej własności lokali. Duże spółdzielnie mieszkaniowe generują większe koszta w związku z liczbą pracowników administracji, kadr, techników oraz prezesów i ich zastępców. Przy odrębnej własności lokali mamy  ponadto zdecydowanie większy wpływ na wydatkowane środki z budżetu wspólnoty. 

SWPL nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego, ponieważ to spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana płacić podatki od nieruchomości  oraz użytkowania wieczystego, jeśli grunty pod budynkami nie należą do ich zasobów. Po wyodrębnieniu lokalu obowiązki te ciążyć będą na właścicielach. 

Dodatkowe różnice natomiast pojawiają się w momencie ustanawiania służebności lub dożywocia.

Na ten temat napiszę więcej w kolejnym artykule.

Patryk Markiewicz

manager biura Inventum Nieruchomości

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Jeśli sprzedajesz lub kupujesz nieruchomość, skontaktuj się z nami.

Zadzwoń