Czy odwrócona hipoteka jest rozwiązaniem mogącym realnie pomóc osobom starszym?

//Czy odwrócona hipoteka jest rozwiązaniem mogącym realnie pomóc osobom starszym?

Czy odwrócona hipoteka jest rozwiązaniem mogącym realnie pomóc osobom starszym?

Autor: |2018-11-21T11:24:26+00:0021 listopada 2018|Blog|

CZY ODWRÓCONA HIPOTEKA JEST ROZWIĄZANIEM MOGĄCYM REALNIE POMÓC OSOBOM STARSZYM?

W 2014 roku weszła w życie ustawa regulująca instytucję Odwróconego Kredytu Hipotecznego. Choć minęło od tego czasu już kilka lat wciąż nie jest ona powszechnie znana. Dlaczego? Co sprawia, że ta forma nie ma zbyt wielu sympatyków? Może zacznijmy od początku. 

CZEGO DOTYCZY USTAWA?

Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym jasno i wyraźnie definiuje, iż odwrócona hipoteka to nic innego jak usługa finansowa. Usługa, która pozwala na zmianę aktywa trwałego – jakim jest nieruchomość – w płynne środki finansowe wykorzystywane na potrzeby prywatnych świadczeń emerytalnych.

Odwrócona hipoteka umożliwia posiadaczowi nieruchomości na uwolnienie majątku w niej zgromadzonego – przy jednoczesnym zachowaniu prawa do korzystania z zamieszkiwanego domu lub mieszkania. Tym samym niepłynne aktywo staje się źródłem płynnych środków pieniężnych wykorzystywanych do konsumpcji przez osoby w wieku emerytalnym.

JAK NALEŻY TO ROZUMIEĆ?

Jak powszechnie wiadomo w większości przypadków emerytury w naszym kraju nie są zbyt wysokie, a utrzymanie siebie i mieszkania jawi się często jako nie lada wyzwanie. Dlatego też odwrócona hipoteka jest idealnie uszyta na potrzeby statystycznego seniora. Osoba starsza, która z wielu powodów nie planuje w formie spadku przekazać swoim krewnym nieruchomości może skorzystać z tej formy zabezpieczenia – uzyskując od banku swoistego rodzaju dożywotnią pożyczkę pod zastaw nieruchomości. Gdy bank zawiera z emerytem umowę odwróconego kredytu hipotecznego zobliguje się – w zamian za docelowe, pośmiertne przekazanie własności nieruchomości – do wypłacania kredytobiorcy danej kwoty (w ratach lub jednorazowo). Będzie robić to tak długo, na jaki okres została zawarta umowa. Dla wielu seniorów właśnie to rozwiązanie jest jedynym, mogącym uratować domowy budżet. 

KTO MOŻE ZAWRZEĆ UMOWĘ ODWRÓCONEJ HIPOTEKI?

O odwrócony kredyt hipoteczny ubiegać się mogą zarówno osoby będące właścicielem nieruchomości, jak i te którym przysługuje spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu lub użytkowania wieczystego. Podobna sytuacja zachodzi dla współwłaściciela lub osoby posiadającej zaledwie udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego.  

DLACZEGO ROZWIĄZANIE TO JEST BEZPIECZNE?

Przede wszystkim w przeciwieństwie do renty dożywotniej (art. 903 – 907 KC – renta  oraz art. 908-916 kc – dożywocie) odwrócona hipoteka jest szczegółowo uregulowana w ustawie z 2014 r. Ustawodawca nie pominął żadnego wątku – opisując zarówno podmioty mogące taką umowę zawrzeć, jak i zasady i tryb jej zawierania; terminy dla niej właściwe (np. termin nie krótszy niż 14 dniowy na zapoznanie się z ofertą banku); prawa i obowiązki stron oraz rozliczenie takowego kredytu. A co ma niewątpliwie dodatkowe znaczenie odwróconej hipoteki nie mogą oferować banki nieobjęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego.

Co dodatkowo przemawia za tym rozwiązaniem to fakt, iż choć po podpisaniu umowy bank staje się wierzycielem hipoteki ustanowionej w księdze wieczystej – świadczeniobiorca nadal pozostaje właścicielem nieruchomości i pozostaje nim aż do chwili śmierci. Ponadto posiada prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie podlega zbyciu. 

Istotnym jest także fakt, iż świadczeniobiorca z góry wie jaka kwota zostanie mu przekazana z banku – gdyż wyceny nieruchomości przed podpisaniem umowy dokonał rzeczoznawca (stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). 

Ustawa oraz instytucja odwróconej hipoteki zabezpiecza także prawo spadkobierców do spłaty hipoteki i przejęcia prawa własności. Spadkobierca może spłacić kredyt – zachowując prawo do nieruchomości albo zgodzić się na przekazanie mieszkania bankowi – w zamian za wypłatę pozostałej części świadczenia. 

Warto podkreślić, iż Unia Europejska dodatkowo reguluje tę materię. Według Study on Equity Release Schemes in the EU – pracy zbiorowej z 2009r. – hipoteka odwrócona musi spełniać następujące zasady:

  1. być usługą finansową;
  2. być źródłem płynnych środków w przyszłości;
  3. zawierać niepodważalne prawo beneficjenta do korzystania z nieruchomości;
  4. zapewniać środki finansowe na świadczenie emerytalne, a ich źródłem może być wyłącznie zbycie nieruchomości.

ODWRÓCONA HIPOTEKA A DOŻYWOTNIE ŚWIADCZENIE PIENIĘŻNE

Chociaż pojęcia odwróconego kredytu hipotecznego i renty dożywotniej często stosowane są zamiennie – w rzeczywistości mają niewiele wspólnego. 

Przede wszystkim świadczeń dożywotnich nie muszą udzielać banki, a robią to po prostu podmioty prowadzące działalność gospodarczą – najczęściej fundusze hipoteczne. Dlatego w przeciwieństwie do odwróconej hipoteki – tutaj zabezpieczenie ma jedynie wymiar cywilnoprawny. Fundusz hipoteczny może po prostu zaprzestać wypłacania świadczenia np. z powodu postępowania upadłościowego. W przypadku odwróconej hipoteki nie ma takiej możliwości, a ustawa wyraźnie przedstawia działanie w sytuacji upadłości.

Kolejnym poważnym zagrożeniem wynikającym z podpisania umowy dożywotniego świadczenia pieniężnego z funduszem jest fakt, iż już z chwilą podpisania umowy świadczeniobiorca TRACI do niego WSZELKIE PRAWA!! Pozostaje mu jedynie możliwość dożywotniego użytkowania lokalu, a spadkobiercy nie mają żadnej możliwości, aby taką hipotekę wykupić.  Podobnie wraz z chwilą śmierci spadkodawcy ustają wszelkie wypłaty i prawa do lokalu (przy umowie odwróconej hipoteki jest zupełnie inaczej). 

Jak widać renta dożywotnia – w zestawieniu z odwróconą hipoteką – jest rozwiązaniem nieopłacalnym i wysoko ryzykownym. 

JAK TO WYGLĄDA W RZECZYWISTOŚCI?

Oba rozwiązania wciąż budzą wiele kontrowersji. Szczególnie, że w Polsce bardzo mało osób się na nie zdecydowało. Ponadto od wejścia w życie ustawy z 2014 r. niewiele banków przygotowało ofertę odwróconej hipoteki – powołując się m.in. na uwarunkowania społeczne w naszym kraju (wskazując, iż na takie rozwiązania decydują się przeważnie osoby bezdzietne). Jednak w krajach zachodnich, gdzie usługa ta jest wdrażana od dłuższego czasu odwrócony kredyt hipoteczny posiada coraz większe grono zwolenników. I choć w chwili obecnej rozwiązanie to jest w naszym kraju niedocenione jest ono niewątpliwie elementem niezbędnym na każdym prężnie działającym rynku nieruchomości – i warto mieć takie rozwiązanie w zanadrzu. 

Ewelina Matyjasik-Lewandowska

Potrzebujesz dowiedzieć się więcej na temat zagadnień poruszonych w artykule?

Zadzwoń
Z zawodu jestem prawnikiem i kulturoznawcą, ale obecnie zajmuję się koordynacją i pisaniem projektów mających na celu renowację i konserwację zabytków, koordynuję współpracę międzynarodową wśród placówek salezjańskiego szkolnictwa zawodowego w Europie, współpracuję z kilkoma organizacjami pożytku publicznego i staram się każdego dnia robić coś nowego. Jednak najważniejszą moją rolą jest bycie dobrą żoną i wspaniałym pośrednikiem nieruchomości.