Podczas poszukiwań nieruchomości do remontu natknąć się można na temat zakupu udziałów w kamienicy. Z jednej strony cena zdaje się być niezwykle korzystna. Jednakże warto wiedzieć z czym wiąże się taki zakup. I czy jest on bezpieczny?

Bardzo często bowiem właściciele lokali, których stan prawny określany jest jako udział w nieruchomości kuszą nas dużymi, pięknie urządzonymi mieszkaniami w kamienicy. I nie ma w tym dziwnego, gdyby nie fakt, iż ich ceny – nawet po wstępnej kalkulacji – zdają się być niezwykle korzystne.  

Dlaczego zatem należy dwa razy zastanowić się przed zakupem takiej nieruchomości?

Aby odpowiedzieć na to pytanie musimy na starcie poznać POJĘCIE WSPÓŁWŁASNOŚCI.

Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 – 221 kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać NIEPODZIELNIE kilku osobom. Domniemuje się wówczas, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że co innego wynika z umowy stron, np. współwłaściciel ma prawo do udziału o wielkości 1/3 całości. 

Współwłasność charakteryzuje:

  • JEDNOŚĆ PRZEDMIOTU współwłasności (np. jedna kamienica),
  • WIELOŚĆ PODMIOTÓW uprawnionych
  • NIEPODZIELNOŚĆ wspólnego PRAWA.

A co to oznacza?

Otóż żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy wspólnej odpowiadającej jej udziałowi, natomiast każdy z nich ma prawo do całej rzeczy. Czyli każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części!

Jak należy to rozumieć?

Kupując udziały w nieruchomości – choćbyśmy w akcie notarialnym mieli zapis, że w ramach tych udziałów podmiot ma prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu – to lokal o którym mowa w sensie prawnym nie należy do niego!

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A niestety wiemy, że interesy stron nie zawsze są takie same.

Co jeszcze warto podkreślić? 

Nabywca udziału w prawie własności nieruchomości NIE MA PRAWA DO WŁADANIA wyodrębnionym fragmentem tej nieruchomości, o powierzchni odpowiadającej jego udziałowi. Często współwłaściciele umawiają się, iż konkretne lokale są im „przypisane” – jednakże z mocy prawa tak nie jest. Dlatego też, aby dokonać chociażby remontu zajmowanego lokalu niewyodrębnionego potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli –  jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

A co w przypadku konfliktu?

W sytuacji, gdy współwłaściciele są konfliktowi, korzystanie z własnego udziału może być szczególnie trudne. W razie braku możliwości rozwiązania nieporozumienia dotyczącego wspólnej nieruchomości, każdy ze współwłaścicieli ma prawo wystąpić z wnioskiem do sądu. Ponadto istnieje potencjalne ryzyko, iż jeden ze współwłaścicieli zechce na drodze sądowej znieść współwłasność, żądając np. spłaty swego udziału i jego przejęcia. Prawo daje mu do tego prawo bez ograniczeń czasowych – bowiem roszczenie o zniesienie współwłasności NIGDY nie ulega przedawnieniu (art. 220). Niestety im więcej współwłaścicieli ma nieruchomość, tym większa szansa na konflikt.

Przymierzając się zatem do zakupu udziałów w nieruchomości z należytą ostrożnością należy dokładnie przeanalizować wszystkie dokumenty oraz stan prawny i rzeczywisty nieruchomości. Zdaje się bowiem, że powiedzenie „nie wszystko złoto co się świeci” – znajduje tutaj swoje doskonałe zastosowanie.

Ewelina Matyjasik-Lewandowska

Zapraszam do współpracy

+48 533 951 000

Potrzebujesz dowiedzieć się więcej na temat zagadnień poruszonych w artykule?