Podczas poszukiwań nieruchomości do remontu natknąć się można na temat zakupu udziałów w kamienicy. Z jednej strony cena zdaje się być niezwykle korzystna. Jednakże warto wiedzieć z czym wiąże się taki zakup. I czy jest on bezpieczny?

Bardzo często bowiem właściciele lokali, których stan prawny określany jest jako udział w nieruchomości kuszą nas dużymi, pięknie urządzonymi mieszkaniami w kamienicy. I nie ma w tym dziwnego, gdyby nie fakt, iż ich ceny – nawet po wstępnej kalkulacji – zdają się być niezwykle korzystne.  

Dlaczego zatem należy dwa razy zastanowić się przed zakupem takiej nieruchomości?

Aby odpowiedzieć na to pytanie musimy na starcie poznać POJĘCIE WSPÓŁWŁASNOŚCI.

Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 – 221 kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać NIEPODZIELNIE kilku osobom. Domniemuje się wówczas, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że co innego wynika z umowy stron, np. współwłaściciel ma prawo do udziału o wielkości 1/3 całości. 

Współwłasność charakteryzuje:

• JEDNOŚĆ PRZEDMIOTU współwłasności (np. jedna kamienica),
• WIELOŚĆ PODMIOTÓW uprawnionych
• NIEPODZIELNOŚĆ wspólnego PRAWA.

A co to oznacza?

Otóż żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy wspólnej odpowiadającej jej udziałowi, natomiast każdy z nich ma prawo do całej rzeczy. Czyli każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części!

Jak należy to rozumieć?

Kupując udziały w nieruchomości – choćbyśmy w akcie notarialnym mieli zapis, że w ramach tych udziałów podmiot ma prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu – to lokal o którym mowa w sensie prawnym nie należy do niego!

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A niestety wiemy, że interesy stron nie zawsze są takie same.

Co jeszcze warto podkreślić? 

Nabywca udziału w prawie własności nieruchomości NIE MA PRAWA DO WŁADANIA wyodrębnionym fragmentem tej nieruchomości, o powierzchni odpowiadającej jego udziałowi. Często współwłaściciele umawiają się, iż konkretne lokale są im „przypisane” – jednakże z mocy prawa tak nie jest. Dlatego też, aby dokonać chociażby remontu zajmowanego lokalu niewyodrębnionego potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli –  jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

A co w przypadku konfliktu?

W sytuacji, gdy współwłaściciele są konfliktowi, korzystanie z własnego udziału może być szczególnie trudne. W razie braku możliwości rozwiązania nieporozumienia dotyczącego wspólnej nieruchomości, każdy ze współwłaścicieli ma prawo wystąpić z wnioskiem do sądu. Ponadto istnieje potencjalne ryzyko, iż jeden ze współwłaścicieli zechce na drodze sądowej znieść współwłasność, żądając np. spłaty swego udziału i jego przejęcia. Prawo daje mu do tego prawo bez ograniczeń czasowych – bowiem roszczenie o zniesienie współwłasności NIGDY nie ulega przedawnieniu (art. 220). Niestety im więcej współwłaścicieli ma nieruchomość, tym większa szansa na konflikt.

Przymierzając się zatem do zakupu udziałów w nieruchomości z należytą ostrożnością należy dokładnie przeanalizować wszystkie dokumenty oraz stan prawny i rzeczywisty nieruchomości. Zdaje się bowiem, że powiedzenie „nie wszystko złoto co się świeci” – znajduje tutaj swoje doskonałe zastosowanie.

Ewelina Matyjasik-Lewandowska

Zapraszam do współpracy

+48 533 951 000

CZY ODWRÓCONA HIPOTEKA JEST ROZWIĄZANIEM MOGĄCYM REALNIE POMÓC OSOBOM STARSZYM?

W 2014 roku weszła w życie ustawa regulująca instytucję Odwróconego Kredytu Hipotecznego. Choć minęło od tego czasu już kilka lat wciąż nie jest ona powszechnie znana. Dlaczego? Co sprawia, że ta forma nie ma zbyt wielu sympatyków? Może zacznijmy od początku. 

CZEGO DOTYCZY USTAWA?

Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym jasno i wyraźnie definiuje, iż odwrócona hipoteka to nic innego jak usługa finansowa. Usługa, która pozwala na zmianę aktywa trwałego – jakim jest nieruchomość – w płynne środki finansowe wykorzystywane na potrzeby prywatnych świadczeń emerytalnych.

Odwrócona hipoteka umożliwia posiadaczowi nieruchomości na uwolnienie majątku w niej zgromadzonego – przy jednoczesnym zachowaniu prawa do korzystania z zamieszkiwanego domu lub mieszkania. Tym samym niepłynne aktywo staje się źródłem płynnych środków pieniężnych wykorzystywanych do konsumpcji przez osoby w wieku emerytalnym.

JAK NALEŻY TO ROZUMIEĆ?

Jak powszechnie wiadomo w większości przypadków emerytury w naszym kraju nie są zbyt wysokie, a utrzymanie siebie i mieszkania jawi się często jako nie lada wyzwanie. Dlatego też odwrócona hipoteka jest idealnie uszyta na potrzeby statystycznego seniora. Osoba starsza, która z wielu powodów nie planuje w formie spadku przekazać swoim krewnym nieruchomości może skorzystać z tej formy zabezpieczenia – uzyskując od banku swoistego rodzaju dożywotnią pożyczkę pod zastaw nieruchomości. Gdy bank zawiera z emerytem umowę odwróconego kredytu hipotecznego zobliguje się – w zamian za docelowe, pośmiertne przekazanie własności nieruchomości – do wypłacania kredytobiorcy danej kwoty (w ratach lub jednorazowo). Będzie robić to tak długo, na jaki okres została zawarta umowa. Dla wielu seniorów właśnie to rozwiązanie jest jedynym, mogącym uratować domowy budżet. 

KTO MOŻE ZAWRZEĆ UMOWĘ ODWRÓCONEJ HIPOTEKI?

O odwrócony kredyt hipoteczny ubiegać się mogą zarówno osoby będące właścicielem nieruchomości, jak i te którym przysługuje spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu lub użytkowania wieczystego. Podobna sytuacja zachodzi dla współwłaściciela lub osoby posiadającej zaledwie udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego.  

DLACZEGO ROZWIĄZANIE TO JEST BEZPIECZNE?

Przede wszystkim w przeciwieństwie do renty dożywotniej (art. 903 – 907 KC – renta  oraz art. 908-916 kc – dożywocie) odwrócona hipoteka jest szczegółowo uregulowana w ustawie z 2014 r. Ustawodawca nie pominął żadnego wątku – opisując zarówno podmioty mogące taką umowę zawrzeć, jak i zasady i tryb jej zawierania; terminy dla niej właściwe (np. termin nie krótszy niż 14 dniowy na zapoznanie się z ofertą banku); prawa i obowiązki stron oraz rozliczenie takowego kredytu. A co ma niewątpliwie dodatkowe znaczenie odwróconej hipoteki nie mogą oferować banki nieobjęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego.

Co dodatkowo przemawia za tym rozwiązaniem to fakt, iż choć po podpisaniu umowy bank staje się wierzycielem hipoteki ustanowionej w księdze wieczystej – świadczeniobiorca nadal pozostaje właścicielem nieruchomości i pozostaje nim aż do chwili śmierci. Ponadto posiada prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie podlega zbyciu. 

Istotnym jest także fakt, iż świadczeniobiorca z góry wie jaka kwota zostanie mu przekazana z banku – gdyż wyceny nieruchomości przed podpisaniem umowy dokonał rzeczoznawca (stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). 

Ustawa oraz instytucja odwróconej hipoteki zabezpiecza także prawo spadkobierców do spłaty hipoteki i przejęcia prawa własności. Spadkobierca może spłacić kredyt – zachowując prawo do nieruchomości albo zgodzić się na przekazanie mieszkania bankowi – w zamian za wypłatę pozostałej części świadczenia. 

Warto podkreślić, iż Unia Europejska dodatkowo reguluje tę materię. Według Study on Equity Release Schemes in the EU – pracy zbiorowej z 2009r. – hipoteka odwrócona musi spełniać następujące zasady:

1. być usługą finansową;
2. być źródłem płynnych środków w przyszłości;
3. zawierać niepodważalne prawo beneficjenta do korzystania z nieruchomości;
4. zapewniać środki finansowe na świadczenie emerytalne, a ich źródłem może być wyłącznie zbycie nieruchomości.

ODWRÓCONA HIPOTEKA A DOŻYWOTNIE ŚWIADCZENIE PIENIĘŻNE

Chociaż pojęcia odwróconego kredytu hipotecznego i renty dożywotniej często stosowane są zamiennie – w rzeczywistości mają niewiele wspólnego. 

Przede wszystkim świadczeń dożywotnich nie muszą udzielać banki, a robią to po prostu podmioty prowadzące działalność gospodarczą – najczęściej fundusze hipoteczne. Dlatego w przeciwieństwie do odwróconej hipoteki – tutaj zabezpieczenie ma jedynie wymiar cywilnoprawny. Fundusz hipoteczny może po prostu zaprzestać wypłacania świadczenia np. z powodu postępowania upadłościowego. W przypadku odwróconej hipoteki nie ma takiej możliwości, a ustawa wyraźnie przedstawia działanie w sytuacji upadłości.

Kolejnym poważnym zagrożeniem wynikającym z podpisania umowy dożywotniego świadczenia pieniężnego z funduszem jest fakt, iż już z chwilą podpisania umowy świadczeniobiorca TRACI do niego WSZELKIE PRAWA!! Pozostaje mu jedynie możliwość dożywotniego użytkowania lokalu, a spadkobiercy nie mają żadnej możliwości, aby taką hipotekę wykupić.  Podobnie wraz z chwilą śmierci spadkodawcy ustają wszelkie wypłaty i prawa do lokalu (przy umowie odwróconej hipoteki jest zupełnie inaczej). 

Jak widać renta dożywotnia – w zestawieniu z odwróconą hipoteką – jest rozwiązaniem nieopłacalnym i wysoko ryzykownym. 

JAK TO WYGLĄDA W RZECZYWISTOŚCI?

Oba rozwiązania wciąż budzą wiele kontrowersji. Szczególnie, że w Polsce bardzo mało osób się na nie zdecydowało. Ponadto od wejścia w życie ustawy z 2014 r. niewiele banków przygotowało ofertę odwróconej hipoteki – powołując się m.in. na uwarunkowania społeczne w naszym kraju (wskazując, iż na takie rozwiązania decydują się przeważnie osoby bezdzietne). Jednak w krajach zachodnich, gdzie usługa ta jest wdrażana od dłuższego czasu odwrócony kredyt hipoteczny posiada coraz większe grono zwolenników. I choć w chwili obecnej rozwiązanie to jest w naszym kraju niedocenione jest ono niewątpliwie elementem niezbędnym na każdym prężnie działającym rynku nieruchomości – i warto mieć takie rozwiązanie w zanadrzu. 

Ewelina Matyjasik-Lewandowska

Spółdzielczo własnościowe prawo do lokali, a pełna własność- różnica i podobieństwa w świetle prawa i sprzedaży.  

Podczas przeszukiwania ogłoszeń sprzedaży mieszkań na portalach branżowych,  możemy spotkać się z rozmaitym nazewnictwem oferowanej nieruchomości: „własność”, „pełna własność”, „wyodrębniony lokal”, „mieszkanie z KW”, „SW z KW”, „SW bez KW”,  „Spółdzielcze z możliwością założenia KW”, „udziały’.  Czy ma to jakiekolwiek znaczenie? Otóż tak, ponieważ nie kupujemy murów, ścian i podłóg…kupujemy PRAWO i również to prawo zbywamy.

W świetle obowiązujących przepisów prawa myśląc o „mieszkaniu”, mówimy albo o :

• spółdzielczo własnościowym prawie do lokalu (SWPL) albo 
• o odrębnej własności lokalu. 

Odrębna własność lokalu to prawo własności, które stanowi najszerszą formę korzystania z rzeczy tzn., że jest to najbardziej pożądana forma, która daje nam prawo do rozporządzania, czyli do obciążania, przeniesienia lub zniesienia tego prawa. Prawo własności pozwala właścicielowi ustanawiać służebność, zastaw, hipotekę itp. z wyłączeniem innych osób. Granice przestrzenne naszego prawa (mieszkania) wyznaczone są przez trwałe ściany – wydzielające pokoje (izby) o przeznaczeniu użytkowym lub mieszkalnym (regulują to jednak inne przepisy). Wraz z zakupem odrębnej własności lokalu nabywamy udział w nieruchomości wspólnej, czyli udział w gruncie, budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali takich jak schody, windy, elewacja, piwnica czy klatka schodowa. Musimy jednak pamiętać o zasadach współżycia społecznego, które muszą być zgodne z szeroko rozumianymi zasadami dobrego sąsiedztwa. Należy przez to rozumieć , że nie można wykonywać prawa własności tylko w celu szykany lub szkody dla innego podmiotu. (art. 5 KC) 

Spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym i wywodzi się z prawa spółdzielczego, w myśl którego spółdzielnia funkcjonowała w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Zakładając księgę dla lokalu  będącego SWP jesteśmy uprawnieni do korzystania z tego lokalu jednak właścicielem lokalu, budynku oraz gruntu pozostaje Spółdzielnia. 

Do niedawna (2017r.) nabywca ustanowionego spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu musiał być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu jest również prawem zbywalnym (wraz z wkładem budowlanym) , przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.  Właściciel SWPL nie posiada udziału w gruncie, częściach wspólnych oraz urządzeniach. 

W spółdzielczo własnościowym prawie do lokalu przedmiotem zbycia może być jego ułamkowa część, wówczas pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. W tożsamym zbyciu ułamkowej części odrębnej własności lokalu, prawo pierwokupu nie zachodzi. 

Należy pamiętać, że w momencie chęci zamiany przeznaczenia lokalu mieszalnego na lokal usługowy lub w przypadku wykonaniu niektórych prac remontowych, musimy postarać się o pozwolenie ze spółdzielni mieszkaniowej – ma ona bowiem nadrzędne prawo głosu. 

Do pozostałych typów ograniczonego prawa rzeczowego należy użytkowanie, służebność, zastaw oraz hipoteka. Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się przepisy o ochronie własności (art. 251 KC ).

Od dnia 31 lipca 2007 roku nie ma już możliwości ustanawiania spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu. 

Pomimo pewnych prawnych różnic oraz nazewnictwa, sprzedaż obu tych praw na rynku odbywa się bardzo płynnie. Zbywalność, a co za tym idzie ceny oferowanych lokali są do siebie bardzo zbliżone. Dzieje się tak  ze względu na najważniejsze cechy wspólne, czyli prawo do zbycia, do zamieszkania w lokalu, dziedziczenia oraz pobierania pożytków  (np. najem), prawo to również można zapisać w testamencie. Przy zbywaniu SWPL notariusz oprócz podstawy nabycia (np. przydziału) będzie wymagał od nas zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o tym, że przysługuje nam spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu oraz, że fundusz budowlany został w całości uregulowany.

Wszystkie lokale stanowiące odrębną nieruchomość posiadają księgę wieczystą. Dla SWPL sprawa nie jest już tak oczywista. Podczas normalnego użytkowania nieruchomości nie odczujemy potrzeby założenia księgi wieczystej. Jednak w przypadku chęci np. jej zbycia warto zorientować się w spółdzielni, czy nie ma żadnych przeciwwskazań do jej założenia. Informacja ta będzie kluczowa podczas udzielania kredytu hipotecznego. W przypadku otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej przez klientów kupujących, jednym z warunków uruchomienia transzy będzie właśnie założenie księgi wieczystej. Odbywa się to podczas aktu notarialnego i jest to dodatkowa czynność, którą wykona rejent lub samodzielnie składając wniosek „kw wpis” w sądzie w wydziale ksiąg wieczystych. Czynności wykonywane w kancelarii zmierzające do założenia KW uchronią nas od ewentualnego błędu podczas wypisywania wniosku. Zgodnie z treścią Art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece do powstania hipoteki niezbędne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.  

Musimy również pamiętać, że mamy prawo do przekształcenia SWPL w odrębną własność lokalu. Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty zobowiązań oraz zaległości.

Na zawarcie umowy od dnia złożenia wniosku spółdzielnia ma 6 miesięcy 

Wysokość kosztów eksploatacyjnych przemawia na korzyść odrębnej własności lokali. Duże spółdzielnie mieszkaniowe generują większe koszta w związku z liczbą pracowników administracji, kadr, techników oraz prezesów i ich zastępców. Przy odrębnej własności lokali mamy  ponadto zdecydowanie większy wpływ na wydatkowane środki z budżetu wspólnoty. 

SWPL nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego, ponieważ to spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana płacić podatki od nieruchomości  oraz użytkowania wieczystego, jeśli grunty pod budynkami nie należą do ich zasobów. Po wyodrębnieniu lokalu obowiązki te ciążyć będą na właścicielach. 

Dodatkowe różnice natomiast pojawiają się w momencie ustanawiania służebności lub dożywocia.

Na ten temat napiszę więcej w kolejnym artykule.

Patryk Markiewicz

manager biura Inventum Nieruchomości

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Chaos komunikacyjny, kilka ogłoszeń sprzedaży tego samego mieszkania wystawiane przez różne biura, odmienne parametry i cena, a w dodatku fatalnej jakości zdjęcia – jednym słowem ogłoszeniowa dżungla. Jeśli kiedykolwiek szukałeś mieszkania na zakup doskonale wiesz o czym mówię.

Znaczny przyrost biur nieruchomości na rynku oraz uwolnienie zawodu pośrednika 1 stycznia 2014 roku, spowodował, iż standardy pracy znacznie się obniżyły. A brak regulacji odnoszącej się do etyki zawodu negatywnie wpłynął na zachowania doradców na rynku nieruchomości.

Niestety zauważalny jest spadek jakości usług w ostatnich latach. Dlatego też szanujące się, a przede wszystkim poważnie traktujące swoich KLIENTÓW biura nieruchomości przebudowały swój model pracy i rozpoczęły współpracę „NA WYŁĄCZNOŚĆ”. Pomimo, iż model ten powstał już w latach 90 tych powoli zyskuje na znaczeniu – choć to MODEL NIEZASTĄPIONY I JEDYNIE SŁUSZNY 🙂

Dlaczego tak uważam? To proste.

Zakup nieruchomości to nie zakup bułek. Dla wielu osób sprzedaż/zakup mieszkania to największa i najważniejsza transakcja finansowa w życiu. Nie mając odpowiedniej wiedzy  i narzędzi właściciel nieruchomości nie jest w stanie odpowiednio się do tej transakcji przygotować – nie zdając sobie sprawy z tego jak wielkie znaczenie ma odpowiednie przygotowanie oferty, Home Staging, profesjonalna sesja zdjęciowa, czy wirtualny spacer 3D. Z drugiej strony transakcji natomiast – kupujący nie zawsze zdaje sobie sprawę z tego jak transakcję należycie zabezpieczyć. Współpracując z doradcą na wyłączność możemy mieć pewność, iż wszystkie aspekty transakcji są monitorowane, oferta jest właściwie przygotowana, dokumenty są zweryfikowane pod każdym względem – a my możemy zaoszczędzić swój czas, nerwy i pieniądze.

Z punktu widzenia doradcy działającego TYLKO na umowach zamkniętych (jak zamiennie nazywa się umowy na wyłączność) dużym ryzykiem jest powierzenie pieczy nad swoją nieruchomością osobie, która posiada w swojej ofercie kilkadziesiąt, a nawet kilkaset nieruchomości. Często tacy pośrednicy nie zdają sobie nawet sprawy z tego co dzieje się z danym lokalem, a nieświadomi tego faktu klienci zamykają sobie możliwość współpracy z oddanym i zaangażowanym doradcą działającym na umowę na wyłączność.

Stanowi to duże zagrożenie – podobnie jak brak odpowiedniej wiedzy i przygotowania osób działających na umowach otwartych. Działając na wyłącznościach – nie można sobie pozwolić na brak wiedzy o nieruchomości. Klienci powierzają nam wielokrotnie klucze do swojego mieszkania. Zaufanie jest podstawą naszej pracy. Każdemu klientowi poświęca się 200% uwagi. Bowiem niewłaściwe podejście i brak przygotowania przerywa łańcuch poleceń, na który trzeba pracować wiele lat.

Jakie są zatem plusy umowy na wyłączność?

Umowa na wyłączność podwójnie zabezpiecza – zarówno klienta, jak i pośrednika. Przede wszystkim tworzy silną więź porozumienia. Pośrednik wiedząc, iż jest jedyną osobą zajmującą się nieruchomością – w większym stopniu przykłada się do swojej pracy i co najważniejsze może w nią swobodnie inwestować (profesjonalne fotografie, wirtualny spacer, kampania w mediach społecznościowych, portalach branżowych, magazynach i prasie etc).

Umowy otwarte często prowadzą do „kolekcjonowania” ofert i powielania informacji o nieruchomości przez różne biura. A właściciele nieruchomości – nie zważając na ryzyko – pozwalają kilku, a czasem kilkunastu biurom prezentować swoją nieruchomość. Powoduje to bylejakość i wcale nie pomaga dotrzeć do większej ilości zainteresowanych. Wręcz przeciwnie – potencjalni klienci – widząc 20 ogłoszeń przedstawiających jedną nieruchomość zastanawiają się jaki jest z nią problem i dlaczego skoro tylu pośredników się nią zajmuje, wciąż nie może się sprzedać.

Przewagą umowy na wyłączność jest zawarta w umowie klauzula, iż dane biuro pośrednictwa jest jedynym biurem zajmującym się sprzedażą nieruchomości/ poszukiwaniem nieruchomości dla klienta. Pozwala ona na swobodną pracę pośrednika, który nie boi się podjąć ryzyka inwestowania w nieruchomość własnego kapitału (na swój koszt zleca: przygotowanie mieszkania projektantom – tzw. Home Staging, wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej i wirtualnego spaceru, wyróżnia i promuje ofertę, reklamuje ją w mediach) – wiedząc, iż jego praca zostanie odpowiednio wynagrodzona. Nikt nie chce bowiem pracować za darmo – nigdy nie wiedząc czy właśnie jemu uda się sprzedać daną nieruchomość.

Przekłada się to automatycznie na lepszy przekaz informacji – pośrednik wiedząc, iż jest jedynym reprezentantem klienta podaje szczegółowe informacje o nieruchomości – m.in. dokładny adres – nie ma bowiem obawy, iż ktoś będzie zamierzał go „obejść”. Jest to bardzo pozytywnie odbierane przez klientów poszukujących nieruchomości – są sobie bowiem w stanie sprawdzić lokalizację na mapie.

Nie ma także obawy, iż oferta nie będzie wystarczająco promowana – wręcz przeciwnie – pośrednik będąc jedynym reprezentantem właściciela nieruchomości nie dość, iż traktuje ofertę priorytetowo – to także dokłada wszelkich starań, aby oferta była na bieżąco promowana i bardzo widoczna. Bowiem zarówno właściciel, jak i pośrednik mają wspólny interes – szybką i skuteczną sprzedaż nieruchomości.

Ważnym argumentem jest ekskluzywność oferty. Nieruchomość opisywana przez kilku pośredników często zawiera błędy w opisie i kupujący nie wie po ich przeczytaniu czy np. mieszkanie posiada balkon czy nie, lub czy ma 2 czy 3 pokoje. Ponadto fakt, że oferta pojawia się na portalach kilkukrotnie powoduje, że Kupujący zaczyna podejrzewać, że coś z nią jest nie tak, albo pod względem technicznym lub prawnym. Współpracując tylko z jednym biurem i pośrednikiem unikamy takich sytuacji. Nieruchomość nie powiela się wielokrotnie na portalach tylko raz ale za to, dzięki promowaniu pojawia się na pierwszych stronach co powoduje, że jest znacznie lepiej widoczna dla szukających i opisana jest w prawidłowy sposób. Dzięki temu kupujący szybciej ją zauważy a także poczuje ową ekskluzywność poprzez fakt, że nie będzie się zastanawiał, które dane są w opisie prawidłowe.

Co ważne podpisanie umowy na wyłączność wiąże się z oszczędnością czasu właściciela – powierzając ofertę profesjonaliście nie musi się niczym martwić. A klucze powierza tylko jemu – co wpływa również na bezpieczeństwo nieruchomości.

Wszystkie te argumenty wskazują wyraźnie na fakt, iż skuteczność pracy z ofertą na wyłączność jest dalece większa niż praca z ofertą, którą wszyscy pośrednicy nieruchomości mają w swym portfolio.  

Podsumujmy dlaczego współpraca „NA WYŁĄCZNOŚĆ” jest tak korzystna dla klienta:

• pozwala oszczędzić czas – powierzając klucze do mieszkania jednemu, zaufanemu pośrednikowi mamy pewność, że nic złego nie stanie się z naszą nieruchomością; ponadto pośrednik załatwi za nas wszystkie dokumenty niezbędne do sprzedaży/ zakupu nieruchomości
• pozwala zarobić większe pieniądze – właściwie przygotowana oferta podnosi cenę nieruchomości
• Pośrednik inwestuje swoje pieniądze we właściwe przygotowanie oferty (m.in.Home Staging, profesjonalna sesja fotograficzna, Wirtualny spacer 3D), które to pozwala znacznie podnieść cenę nieruchomości
• Pośrednik zabezpiecza transakcję – wykonując swoją pracę z należytą starannością i zaangażowaniem
• Klient ma trwały kontakt z pośrednikiem – nie tylko „od święta” – dzięki temu wraz z pośrednikiem monitoruje statystyki i poznaje zainteresowanie ofertą  
• Pośrednik będąc jedynym reprezentantem klienta jest w stanie bardziej zaangażować się w jego sprzedaż
• Klient może wykorzystać pełen pakiet usług, które agencja proponuje w zakresie promocji – a to przekłada się na wyższą skuteczność jego pracy, a tym samym szybsze zawarcie transakcji
• Pośrednik pomaga w finalizacji transakcji – zajmuje się szeregiem przepisów prawnych, pomaga uzyskać najkorzystniejszy kredyt, współpracuje z notariuszem

Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności w żaden sposób nie ogranicza właściciela nieruchomości. Dzięki niej agencja może w 100 % wykorzystać potencjał wszystkich swoich narzędzi, aby jak najszybciej i najskuteczniej zawrzeć transakcję. Potwierdzają to badania rynku, które wskazują, iż przy umowie na wyłączność do transakcji dochodzi aż dziesięciokrotnie szybciej.

Ponadto warto zdać sobie sprawę z tego, iż umowa na wyłączność nie oznacza, że biuro oferuje tę nieruchomość tylko „swoim” klientom, wręcz przeciwnie, mając zapewnione wynagrodzenie współpracujemy z wszystkimi pośrednikami i osobami a także sami informuje inne biura o posiadaniu takiej oferty i polecamy ją ich klientom.

Dlatego też przed sprzedażą swojego mieszkania warto przedłożyć jakość nad ilość i poszukać biura, które działa w ten właśnie sposób. Jesteśmy do Państwa dyspozycji.

Ewelina Matyjasik-Lewandowska

Bardzo często podczas spotkań z klientami spotykam się z opiniami, że nie ma sensu „tracić” pieniędzy na jakiś remont lub odświeżenie mieszkania lub domu, w przypadku gdy została podjęta decyzja o sprzedaży. Osoby, które tak uważały, argumentowały swoją opinię, tezą, że „nie odzyskają” zainwestowanych pieniędzy. Uważały, że lepiej, jak przyjdzie klient, to obniżą o tę wartość cenę za mieszkanie. Przecież kupujący i tak zrobi remont według własnego gustu.

Czy to jest słuszna teza?

Jeszcze jakiś czas temu, mieliśmy do czynienia z większym popytem niż podażą na rynku mieszkań. Oznaczało to, że na każde mieszkanie przypadało kilku zainteresowanych jego kupnem. Wówczas, rzeczywiście nie miało sensu inwestowanie i przygotowywanie nieruchomości do sprzedaży ponieważ i tak zaraz praktycznie po wystawieniu oferty, zjawiał się kupiec, który chciał nabyć nieruchomość. Jednak czasy się zmieniły i obecnie mamy do czynienia ze znaczną nadwyżką nieruchomości w stosunku do kupujących. Ewidentnie mamy do czynienia z tak zwanym rynkiem kupującego. Teraz to sprzedający musi się starać, aby wpierw zachęcić kupującego do zauważenia oferty nieruchomości w Internecie, później do jej obejrzenia na żywo i w końcu do zakupu. Oznacza to, że mieszkanie należy przygotować. Przygotowanie mieszkania można porównać do ładnego i gustownego opakowania. Większość osób mając do wyboru podobny produkt, wybierze ten którego opakowanie jest lepsze. Oczywiście nie ma dwóch identycznych nieruchomości ale są podobne, ze względu na lokalizację, powierzchnię, układ, cenę itd. Dlatego trzeba mieszkania dobrze przygotować i ładnie „opakować”.

Niewątpliwie osoba, która zamierza sprzedać nieruchomość wartą np. 300 tys. zł nie zainwestuje w remont 60 tys. zł bo kupujący nie zwróci jej tej kwoty w cenie zakupu. Jednak odmalowanie mieszkania, doklejenie odpadającej płytki czy inne drobne naprawy, których koszt wynosi powiedzmy 2 tys. złotych znacznie podwyższają wartość nieruchomości. Z własnego doświadczenia zauważam, że rozsądne i właściwe przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, wiążące się  z kosztem rzędu 1 tys. złotych powodują wzrost wartość o ok. 10 tys. złotych. Jednak tu zalecam ostrożność i za nim podejmie się decyzje o remontach polecam kontakt z profesjonalnym i doświadczonym pośrednikiem, który pomoże określić zakres remontu i przygotuje nieruchomość do sprzedaży. Drugą także ważną zaletą dobrego przygotowania nieruchomości jest szybkość transakcji. Wiele ofert nieruchomości jest źle przygotowana, dlatego kupujący widząc dobrze przygotowane i ładne mieszkanie znacznie szybciej się taką ofertą zainteresuje i zechce ją nabyć. Bazując na własnych obserwacjach uważam, że czas ten skraca się nawet 3-krotnie.

Moim zdaniem, popartym doświadczeniem i wieloma transakcjami, rozsądne ale i właściwe zainwestowanie w nieruchomość przed sprzedażą, okaże się nie tylko korzystne ze względu na wyższą uzyskaną cenę ale również na szybkość transakcji. W razie zainteresowania lub chęci uzyskania dodatkowych informacji zachęcam do kontaktu ze mną Łukasz Bittner – INVENTUM Nieruchomości.

Łukasz Bittner

Możemy dla Ciebie przygotować piękną ofertę Twojej nieruchomości